Kapitalizační sazba

Sdílet video // www. investopedia. com / terms / c / kapitalizace. asp

Co je to "kapitalizační sazba"

Míra kapitalizace je míra návratnosti investice do nemovitostí založená na příjmech, které se od nemovitosti očekává. Míra kapitalizace se používá k odhadu potenciální návratnosti investice investora.

Míra kapitalizace investice může být vypočítána vydělením čistého provozního výnosu (NOI) investice podle aktuální tržní hodnoty nemovitosti, kde je NOI roční výnosnost z majetku snížená o všechny provozní náklady. Vzorec pro výpočet míry kapitalizace lze vyjádřit následujícím způsobem:

kapitalizační sazba = čistý provozní výnos / současná tržní hodnota

Někteří považují míru kapitalizace za v podstatě diskontní sazbu věčnosti, i když použití věčnosti v tomto případě může být mírně zavádějící, protože to znamená, že peněžní toky budou každoročně stabilní.

Míra kapitalizace je vyjádřena v procentech a je také často známá jako "limitová míra. "

ROZDĚLENÍ" kapitalizační sazba "

Míra kapitalizace je velmi užitečná, protože zjednodušuje informování o investicích do nemovitostí a usnadňuje jejich interpretaci. Například pokud Stephan koupí nemovitost za 900 000 dolarů a očekává, že nemovitost bude generovat 125 000 dolarů za rok po provozních nákladech, je jeho kapitalizační investice 13,89% ($ 125,000 / 900,000, 000 dolarů = 0. 1389 = 13, 89%). Co to znamená, že Stephan každoročně vyděluje 13% 89% hodnoty svého majetku jako zisk.

Tento příklad předpokládá, že všechny faktory výpočtu rychlosti stropu Stephana zůstanou konstantní, ale ve skutečnosti se věci často trochu komplikují. Předpokládejme, že kvůli nárůstu poptávky po nemovitostech ve městě Stephan po jeho investování se hodnota Stephanova majetku zvyšuje na 2 miliony dolarů v době, kdy uplynulo dva roky. Mezitím Stephan vydělává z nemovitosti stejnou částku. Vzhledem k tomu, že výpočty rychlosti kapitalizace používají tržní hodnotu aktuální, změnila se kapitalizační míra investování společnosti Stephan. Vzhledem k tomu, že tržní hodnota nemovitosti vzrostla, zatímco Stephanova společnost NOI nevyšla, sazba sazby výrazně klesla na méně příznivý. 6,2% (125 000 USD / 2 miliony USD = 0,625 = 6,25%).

Takové příklady ilustrují důležitou funkci kapitalizačních sazeb. Vzhledem k tomu, že míra cap je poměrem, který měří ziskovost, podíl NOI ve vztahu k aktuální tržní hodnotě musí zůstat konstantní, aby míra kapitalizace zůstala stejná. Pokud se hodnota NOI zvýší, zatímco tržní hodnota se nezvýší, míra kapitalizace se zvýší, a pokud se naopak stane, míra kapitalizace klesne.Aby investice do nemovitostí zůstaly ziskové, musí se NOI zvýšit ve stejné míře jako zvýšení hodnoty nemovitosti nebo dokonce ještě vyšší sazbou. V tomto ohledu je míra kapitalizace užitečná, protože může být použita pro sledování investic do nemovitostí v průběhu času, aby se zjistilo, zda se jeho výkon zlepšuje. Pokud z jakéhokoli důvodu míra kapitalizace klesá, může být moudřejším rozhodnutím prostě prodat nemovitost a reinvestovat jinde. S poklesem více než 50% Stephanovy sazby za pouhé dva roky by byl pravděpodobně nejlepší, kdyby našel způsob, jak zvýšit svůj NOI nebo prodávat nemovitost a hledat alternativní investici.

Použití kapitalizačního kurzu

Často lze porovnávat různé investice do nemovitostí jako porovnávání jablek a pomerančů, takže míra kapitalizace je dobrým skokovým bodem, protože může být použita k rychlému a snadnému porovnání mnoha investičních příležitostí s jedním další. Srovnání tržních hodnot nebo odhadů provozních příjmů různých vlastností bude často obtížné a výnosové výsledky, které je obtížné projít, ale srovnání procent je velmi jednoduché.

Předpokládejme například, že Martha uvažuje o dvou různých investicích s tržními hodnotami $ 230,000 a $ 3M a odhaduje, že jejich hodnoty NOI budou 40,000 dolarů a 300,000 dolarů. Zatímco se tyto investice liší podstatně, s vědomím, že jejich kapitalizační sazby jsou 17, 39% a 10% může pomoci Martě, aby se rozhodla. A přestože první limit investice je mnohem vyšší, druhá investice bude vydělávat mnohem více peněz ročně, takže to pravděpodobně hraje i rozhodnutí Marthy. Zatímco tento příklad pomáhá ilustrovat schopnost měnové veličiny pomáhat při porovnávání investic, je důležité si uvědomit, že je nejúčinnější v této funkci, když jsou buď NOI, nebo aktuální tržní hodnota srovnatelné. Investice drasticky různých velikostí mohou často mít další úvahy, které mohou zabránit hladkému srovnání.

Když se snažíte investovat do nemovitostí, investoři často rozhodnou o nejnižší možné míře, kterou budou akceptovat, aby investovali za svůj čas. Například se investor může rozhodnout, že za částku peněz, které chtějí utrácet, přijme pouze investici s mírou kapitalizace 10% nebo vyšší. Když se podíváme na potenciální investice, pak srovnávají sazební hodnoty těchto investic s jejich osobní sazbou.

Míra kapitalizace může být také použita k zhruba vypočítání doby návratnosti investice vydělením 100, pokud je vyjádřeno jako celé číslo. Například lze vypočítat dobu návratnosti investice s maximální úrokovou sazbou 5%, dělením 100 za 5, při předpokládané době návratnosti 20 let. Tato metoda by však měla být použita pouze k získání hrubého odhadu doby návratnosti investice, protože jen málo investic do nemovitostí si po dlouhou dobu udrží konstantní kapitalizaci.

Přímá kapitalizace je navíc metoda oceňování investic do nemovitostí, která zahrnuje míru kapitalizace. Pomocí této metody lze rozdělit NOI o maximální výši, aby se stanovily investiční náklady. Ačkoli to může znít komplikovaně, je to v podstatě rekonfigurace vzorce cap rate.

Problémy s kapitalizačním kurzem

Zatímco míra kapitalizace je velmi užitečným poměrem, který lze použít při plánování nebo analýze investice, přichází s několika důležitými omezeními, která by měla být brána v úvahu dříve, než použijete limit cap.

Jedním z takových omezení je, že výše sazby není příliš výhodná pro krátkodobé investice. S malým časem k vytvoření spolehlivého peněžního toku může být obtížné nebo nemožné určit investiční NEI, a tím i obtížné nebo nemožné výpočty měnové sazby.

Je také důležité poznamenat, že míra kapitalizace je někdy vypočtena jako NOI dělená původní částkou, kterou stávající majitel zaplatil za nemovitost. Vzhledem k tomu, že hodnota nemovitosti zřídka zůstane stejná po velmi dlouhou dobu, je tato metoda výpočtu pojistného kurzu mnohem méně užitečná než druhá metoda. Výpočet sazby pro nemovitost v hodnotě 2 miliony dolarů v roce 2015 na základě její ceny ve výši 300 000 USD z roku 1995 nebude velmi užitečná a dá velmi zavádějící výsledky. Dodatečné problémy při použití této metody mohou také vzniknout v případě nemovitosti dané jako dar nebo dědictví, jelikož sazba sazeb nelze stanovit nulovou hodnotou.

Míra kapitalizace je populární a snadný poměr k použití, ale neměl by být jediným faktorem při rozhodování o investicích do nemovitostí. Mnoho dalších faktorů je třeba zvážit, jako je růst či pokles potenciálních příjmů, zvýšení hodnoty nemovitosti a případné alternativní investice.